Heizungsgesetz 2026: Pflichten, Förderung und Mieter-Rechte erklärt

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich Heizungsgesetz genannt, verpflichtet seit 2024 schrittweise dazu, neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie zu betreiben. 2026 stehen wichtige Änderungen an: Die Bundesregierung plant, das GEG zum 1. Juli 2026 durch ein neues Gebäudemodernisierungsgesetz abzulösen, die starre 65-Prozent-Regel soll fallen und durch eine technologieoffene Lösung mit einer sogenannten Bio-Treppe ersetzt werden. Bis dahin gelten die bestehenden Pflichten weiter, allerdings mit verlängerten Fristen. Für Mieterinnen und Mieter ist vor allem wichtig: Vermieter dürfen nicht beliebig Kosten umlegen, die Modernisierungsumlage beim Heizungstausch ist auf 50 Cent pro Quadratmeter und Monat gedeckelt.

Was ist das Heizungsgesetz und was steckt hinter dem GEG?

Das Heizungsgesetz ist kein eigenes Gesetz, sondern ein umgangssprachlicher Name für die 2024 in Kraft getretene Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Ziel ist es, den Wärmesektor in Deutschland klimafreundlicher zu machen, denn rund ein Drittel des gesamten Energieverbrauchs entfällt auf das Heizen von Gebäuden und die Warmwasserbereitung.

Das GEG fasst mehrere ältere Vorschriften zusammen: die Energieeinsparverordnung (EnEV), das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG). Es regelt, welche Heizungen in Neubauten und Bestandsgebäuden eingebaut werden dürfen, welche Dämmstandards gelten und wie der Energieausweis aussehen muss.

Im Februar 2026 hat die Bundesregierung Eckpunkte für eine Reform vorgelegt. Das künftige Gebäudemodernisierungsgesetz soll mehr Technologieoffenheit bringen, die starre 65-Prozent-Regel streichen und stattdessen über eine Bio-Treppe steigende Anteile grüner Gase und erneuerbarer Energien vorsehen. Wichtig für Sie: Bis das neue Gesetz tatsächlich verabschiedet ist, gilt das bestehende GEG weiter.

Welche Pflichten gelten 2026?

Im Übergangsjahr 2026 müssen Sie mehrere Stichtage und Regeln kennen. Die wichtigsten Pflichten lassen sich in drei Gruppen unterteilen:

• Neubauten in Neubaugebieten: Hier gilt seit dem 1. Januar 2024 die 65-Prozent-Regel. Neue Heizungen müssen also zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. Eine reine Gas- oder Ölheizung ist hier nicht mehr erlaubt.
• Bestandsgebäude und Neubauten in Baulücken: Hier hängt die Pflicht von der kommunalen Wärmeplanung ab. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern sollte die Regel ursprünglich ab 1. Juli 2026 greifen, sie wurde nun auf den 1. November 2026 verschoben. In kleineren Gemeinden gilt die Pflicht spätestens ab dem 1. Juli 2028.
• Bestehende Heizungen: Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und auch repariert werden. Eine pauschale Austauschpflicht gibt es 2026 nicht. Erst wenn die Anlage älter als 30 Jahre ist und es sich um eine Konstanttemperaturheizung handelt, muss in der Regel ausgetauscht werden.

Vermieter sollten zusätzlich beachten: Bei jedem Heizungstausch ist eine verpflichtende Energieberatung vorgeschrieben, bevor eine neue fossile Heizung eingebaut werden darf. So wollen Bund und Länder verhindern, dass kurzfristige Entscheidungen langfristig teuer werden.

Die 65-Prozent-Regel im Detail

Die 65-Prozent-Regel ist das Herzstück des aktuellen Heizungsgesetzes. Sie besagt, dass jede neu eingebaute Heizung mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien gewinnen muss. Erfüllen können Sie diese Vorgabe mit verschiedenen Technologien:

• Wärmepumpe (Luft, Erde oder Wasser): Erfüllt die Anforderung automatisch, da sie zum großen Teil mit Umweltwärme arbeitet.
• Anschluss an ein Wärmenetz: Fernwärme gilt als erfüllend, wenn der Versorger die Vorgaben einhält.
• Stromdirektheizung: Nur in sehr gut gedämmten Gebäuden zulässig.
• Solarthermie: Meist in Kombination mit einer anderen Heizung.
• Biomasse (Pellets, Holz, Hackschnitzel): Ist erlaubt, allerdings mit Auflagen zu Feinstaubfiltern.
• Hybridheizung: Kombination aus zum Beispiel Gas-Brennwertkessel und Wärmepumpe oder Solarthermie.
• Wasserstofffähige Gasheizung (H2-ready): Möglich, sofern eine kommunale Wasserstoff-Planung vorliegt.

Wichtig: Eine reine Gas- oder Ölheizung erfüllt die 65-Prozent-Regel nicht. Wenn Sie heute eine neue Gasheizung einbauen, müssen Sie nachweisen, dass Sie die Erneuerbaren-Quote durch Biomethan, grünen Wasserstoff oder eine Hybridlösung erreichen. Ab 2029 steigt der Pflichtanteil grüner Gase ohnehin schrittweise: zunächst 15 Prozent, dann 30 Prozent ab 2035 und 60 Prozent ab 2040.

Was passiert, wenn die Heizung kaputtgeht?

Eine der häufigsten Sorgen von Eigentümern und Mietern lautet: Was, wenn die Heizung mitten im Winter ausfällt? Hier ist das GEG vergleichsweise pragmatisch. Eine kaputte Heizung darf zunächst repariert werden, solange die Reparatur technisch und wirtschaftlich vertretbar ist. Erst wenn ein irreparabler Totalschaden vorliegt, greift die Austauschpflicht.

Bei einem solchen Totalschaden haben Sie eine Übergangsfrist von fünf Jahren, um eine GEG-konforme Heizung einzubauen. In dieser Zeit dürfen Sie sogar eine gebrauchte Öl- oder Gasheizung als Übergangslösung nutzen. Das soll verhindern, dass Hauseigentümer im Winter ohne Wärme dastehen oder zu überteuerten Notlösungen gezwungen werden.

Für Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern gelten gesonderte Fristen: Hier hat der Eigentümer der Wohnung beziehungsweise die Eigentümergemeinschaft zunächst sechs Jahre Zeit, um zu entscheiden, ob auf eine Zentralheizung umgestellt wird, und bis zu 13 Jahre für die vollständige Umsetzung.

Mieter-Rechte und Modernisierungsumlage

Für Mieterinnen und Mieter ist die zentrale Frage: Wer bezahlt am Ende die neue Heizung? Grundsätzlich kann der Vermieter die Kosten einer Heizungsmodernisierung über die sogenannte Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) auf die Miete aufschlagen. Das Heizungsgesetz hat diese Umlage aber für Mieter spürbar entschärft.

Es gibt zwei Varianten der Umlage:

• Mit öffentlicher Förderung: Der Vermieter darf 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten pro Jahr auf die Miete umlegen. Wichtig: Erhaltene Fördermittel von BAFA oder KfW müssen zuvor von den Kosten abgezogen werden.
• Ohne Förderung: Hier gilt die klassische Modernisierungsumlage von 8 Prozent pro Jahr.

Beim Heizungstausch gilt zusätzlich eine harte Kappungsgrenze: Die Miete darf um maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat erhöht werden. Bei einer 70 Quadratmeter großen Wohnung sind das also höchstens 35 Euro mehr Kaltmiete pro Monat. Diese Kappung gilt für sechs Jahre. Erst danach darf eine eventuell darüber hinausgehende Erhöhung anteilig nachgezogen werden, jedoch nur im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsregeln.

Eine Besonderheit gibt es bei Wärmepumpen: Der Vermieter darf die volle Modernisierungsumlage nur dann ansetzen, wenn die Wärmepumpe rechnerisch eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 erreicht. Kann er das nicht nachweisen, dürfen nur 50 Prozent der Kosten umgelegt werden. Diese Regel soll verhindern, dass schlecht geplante Wärmepumpen zu hohen Stromkosten und gleichzeitig hohen Mieten führen.

Ihre wichtigsten Rechte als Mieter im Überblick:

• Ankündigungspflicht: Der Vermieter muss die Modernisierung mindestens drei Monate vorher in Textform ankündigen.
• Belegeinsicht: Sie dürfen Rechnungen, Förderbescheide und Kostenaufstellungen einsehen.
• Härtefall-Einwand: Bei finanzieller Überforderung können Sie der Mieterhöhung widersprechen.
• Sonderkündigungsrecht: Nach einer angekündigten Modernisierung haben Sie das Recht, mit einer Frist zum Ende des übernächsten Monats zu kündigen.

Förderung 2026: Bis zu 70 Prozent Zuschuss

Wer 2026 in eine neue, klimafreundliche Heizung investiert, kann mit erheblichen Zuschüssen rechnen. Die Förderung läuft seit 2024 nicht mehr über das BAFA, sondern über die KfW. Förderfähig sind Kosten bis 30.000 Euro pro Wohneinheit, der maximale Zuschuss liegt damit bei 21.000 Euro.

Die Förderung setzt sich aus mehreren Bausteinen zusammen, die teilweise miteinander kombiniert werden können:

• Grundförderung: 30 Prozent für alle Eigentümer, die selbst im Haus wohnen oder es vermieten.
• Klimageschwindigkeitsbonus: 20 Prozent für Selbstnutzer, die bis spätestens 31. Dezember 2028 eine alte fossile Heizung ersetzen. Voraussetzung ist meist, dass die alte Heizung mindestens 20 Jahre alt war oder es sich um eine Öl-, Kohle- oder Nachtspeicherheizung handelt.
• Einkommensbonus: 30 Prozent zusätzlich für Selbstnutzer mit einem zu versteuernden Haushaltseinkommen unter 40.000 Euro pro Jahr.
• Effizienzbonus: 5 Prozent für besonders effiziente Wärmepumpen, etwa Erd- oder Wasserwärmepumpen oder Geräte mit natürlichen Kältemitteln.
• iSFP-Bonus: 5 Prozent bei Maßnahmen aus einem individuellen Sanierungsfahrplan.

Die Boni lassen sich kombinieren, allerdings ist die Gesamtförderung bei Heizungsmaßnahmen auf maximal 70 Prozent gedeckelt. Eine Familie mit niedrigem Einkommen, die ihre alte Ölheizung gegen eine effiziente Wärmepumpe tauscht, kann also durchaus die volle Förderung von 70 Prozent erreichen. Vermieter erhalten lediglich die Grundförderung von 30 Prozent.

Wichtig: Stellen Sie den Antrag immer vor Auftragsvergabe. Heizungsbauer dürfen mittlerweile aber Vorverträge mit aufschiebender Bedingung abschließen, sodass Sie auf die Bewilligung warten können, ohne ein Risiko einzugehen.

Härtefälle und Ausnahmen

Das GEG sieht mehrere Ausnahmen für Menschen vor, denen ein Heizungstausch wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Wer einen Härtefall geltend macht, muss einen Antrag bei der zuständigen Behörde stellen. Diese prüft den Einzelfall.

Typische Härtefall-Gründe sind:

• Wirtschaftliche Unzumutbarkeit: Die Investition in eine neue Heizung steht in keinem Verhältnis zu Wert und Restnutzungsdauer des Gebäudes.
• Hohes Alter des Eigentümers: Bei Eigentümern über 80 Jahre, die das Gebäude selbst bewohnen, gilt die Pflicht häufig nicht mehr in vollem Umfang.
• Sozialleistungsbezug: Wer dauerhaft auf Bürgergeld, Grundsicherung oder andere Sozialleistungen angewiesen ist, kann von Pflichten befreit werden.
• Bauliche Besonderheiten: Denkmäler oder Gebäude mit besonderer Bausubstanz, bei denen ein Heizungstausch unverhältnismäßig teuer wäre.

Auch für Mieter gibt es einen sozialen Schutz: Wenn die Mieterhöhung nach einer Modernisierung dazu führt, dass die Warmmiete unzumutbar hoch wird, können Sie der Erhöhung widersprechen. Maßstab ist in der Regel, dass die Wohnkosten nicht mehr als 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollten.

Konkrete Schritte für Mieter und Vermieter

Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten 2026 aktiv werden, statt abzuwarten. Für Mieter empfiehlt sich folgendes Vorgehen, falls eine Heizungsmodernisierung im Raum steht:

1. Lassen Sie sich die Modernisierungsankündigung schriftlich geben und prüfen Sie, ob alle gesetzlichen Angaben enthalten sind.
2. Verlangen Sie Belegeinsicht, sobald die Maßnahme abgeschlossen ist.
3. Rechnen Sie nach: Liegt die Mieterhöhung unter 50 Cent pro Quadratmeter und Monat? Wurde die Förderung korrekt abgezogen?
4. Holen Sie bei Unsicherheit Rat beim Mieterbund, einer Verbraucherzentrale oder einem Fachanwalt für Mietrecht.
5. Prüfen Sie, ob bei einer Wärmepumpe die Jahresarbeitszahl von 2,5 nachgewiesen wurde.

Vermieter sollten frühzeitig planen und sich über aktuelle Förderbedingungen informieren. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen Energieberater bringt nicht nur den Bonus, sondern hilft auch, eine sinnvolle Reihenfolge der Maßnahmen festzulegen. So lässt sich vermeiden, dass eine teure Wärmepumpe in ein schlecht gedämmtes Haus eingebaut wird, was dann zu hohen Stromkosten und Streit mit den Mietern führt.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich meine Heizung 2026 austauschen?

Nein. Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen 2026 weiterlaufen und auch repariert werden. Eine Austauschpflicht greift nur, wenn die Heizung irreparabel kaputt ist oder die alte Konstanttemperatur-Anlage älter als 30 Jahre ist. Bei einem Totalschaden haben Sie fünf Jahre Übergangsfrist, um eine GEG-konforme Heizung einzubauen.

Wie viel darf der Vermieter beim Heizungstausch auf die Miete umlegen?

Der Vermieter darf 8 Prozent der Kosten pro Jahr umlegen, oder 10 Prozent, wenn er Fördermittel erhalten hat. Beim Heizungstausch gilt zusätzlich eine harte Kappungsgrenze von 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung sind das maximal 35 Euro mehr Miete pro Monat.

Welche Förderung gibt es für Heizungen 2026?

Über die KfW können Sie bis zu 70 Prozent Zuschuss bei einer Investition von maximal 30.000 Euro pro Wohneinheit erhalten. Die Förderung setzt sich aus 30 Prozent Grundförderung, 20 Prozent Klimageschwindigkeitsbonus, 30 Prozent Einkommensbonus und 5 Prozent Effizienzbonus zusammen. Vermieter erhalten lediglich 30 Prozent Grundförderung.

Ist die Wärmepumpe 2026 Pflicht?

Eine ausdrückliche Wärmepumpenpflicht gibt es nicht. Das GEG fordert nur, dass neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen. In der Praxis ist die Wärmepumpe aber im Neubau die einfachste Lösung. Alternativen wie Hybridheizungen, Biomasse, Fernwärme oder wasserstofffähige Gasheizungen sind weiter erlaubt.

Was passiert, wenn meine Gasheizung 2026 kaputtgeht?

Sie dürfen die Heizung zunächst reparieren lassen. Wenn der Schaden irreparabel ist, beginnt eine fünfjährige Übergangsfrist. In dieser Zeit dürfen Sie auch eine gebrauchte Gasheizung einbauen oder vorübergehend Strom-Direktheizungen verwenden. Spätestens nach Ablauf der Frist muss eine GEG-konforme Lösung installiert sein.

Wann gilt die 65-Prozent-Regel in meiner Stadt?

In Neubauten in Neubaugebieten gilt die Regel bereits seit 1. Januar 2024. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wurde der Stichtag für Bestandsgebäude vom 1. Juli 2026 auf den 1. November 2026 verschoben. In kleineren Gemeinden gilt die Pflicht spätestens ab 1. Juli 2028, je nach kommunaler Wärmeplanung. Erkundigen Sie sich bei Ihrer Stadtverwaltung nach dem aktuellen Stand.

Kann ich als Mieter einer Mieterhöhung wegen Heizungstausch widersprechen?

Ja, in zwei Fällen: Wenn der Vermieter formale Fehler bei der Ankündigung gemacht hat oder wenn die Mieterhöhung für Sie eine wirtschaftliche Härte darstellt. Als Faustregel gilt: Wenn Ihre Warmmiete nach der Erhöhung mehr als 30 bis 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens ausmacht, lohnt sich der Härtefalleinwand. Außerdem haben Sie nach Ankündigung einer Modernisierung ein Sonderkündigungsrecht zum Ende des übernächsten Monats.